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Fiscalité des particuliers - Imposition des revenus de 2016 -

17- La plus-value immobilière

17- La plus-value immobilière
17- La plus-value immobilière

Commentaire

Le détenteur d’un bien immobilier réalise une plus-value lorsque le prix de vente du bien est supérieur à son coût de revient. Le mode de détermination de la plus-value est le suivant :

  • l’évaluation du coût de revient de l’immeuble cédé s’établit à partir du prix acquitté lors de son acquisition, majoré :
    – des frais d’acquisition pour leur valeur réelle ou pour un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’acquisition.Si le bien a été acquis à titre gratuit, à la suite d’une donation ou par succession, son coût de revient est déterminé à partir de la valeur déclarée au jour de la mutation à la quelle sont ajoutés les frais relatifs à cette opération, notamment les droits de mutation à titre gratuit effectivement supportés par le cédant et concernant le bien cédé. Dans ce cas, l’évaluation forfaitaire ne peut pas être retenue.
    – des dépenses de travaux, sur justificatifs. Ces dépenses doivent avoir été réalisées par une entreprise et ne doivent pas avoir été prises en compte dans le calcul d’un impôt sur le revenu (IR) antérieur. Une évaluation forfaitaire de ces dépenses égale à 15 % du prix d’acquisition des immeubles bâtis, évitant tout justificatif, est possible pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.
  • pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un abattement est appliqué sur la plus-value brute par année entière de détention après la 5e année. L’abattement sur la plus-value imposable à l’IR est de :
    – 6 % par année de détention, de la 6e année à la 21e année ;
    – 4 % au terme de la 22e année.
    L’application de cet abattement permet une exonération de la plus-value d’un bien détenu depuis plus de 22 ans, au regard de l’impôt sur le revenu.

    L’abattement sur la plus-value imposable aux prélèvements sociaux est distinct. Il est de :
    – 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e année ;
    – 1,60 % pour la 22e année ;
    – 9 % par année au-delà de la 22e année.
    L’application de cet abattement permet d’exonérer une plus-value de cession d’un bien détenu depuis plus de 30 ans, au regard des prélèvements sociaux.

  • pour certaines cessions de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis à démolir, il peut s’appliquer un abattement exceptionnel, après prise en compte, le cas échéant, de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement ne s’applique pas aux cessions de titres de société à prépondérance immobilière et aux cessions de biens réalisées par le cédant au profit de certains proches, directement ou indirectement.

La plus-value est imposée à un taux proportionnel de 19 % + prélèvements sociaux. Si la plus-value de cession d’un immeuble autre qu’un terrain à bâtir dépasse 50 000 €, elle est soumise également à une taxe intitulée “taxe sur les plus-values de cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir” dont le taux s’échelonne de 2 % à 6 % avec un lissage des effets de seuils. Les plus-values exonérées d’impôt ne sont pas soumises à cette taxe.