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Textes ayant fait l'actualité

Présentation de l’ordonnance réformant la distribution des crédits immobiliers

L’ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 transpose en droit français la directive 2014/17/UE sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel.
Voici une sélection des principales dispositions de ce texte. Sauf indication contraire, l’entrée en vigueur des mesures présentées est fixée au 1er juillet 2016. De nombreux décrets d’application sont en attente de publication.

Champ de la réglementation des crédits immobiliers

D’un côté, le champ sera étendu car il inclura tout crédit consenti à un particulier dont le remboursement sera garanti par une hypothèque ou une autre sûreté comparable. D’un autre côté, le champ sera restreint car les crédits en matière de travaux d’un montant supérieur à 75 000 €, dès lors qu’ils ne seront pas garantis par une hypothèque ou une autre sûreté comparable, relèveront des crédits à la consommation.

Code de la consommation

Le titre du Code de la consommation régissant les opérations de crédit sera réorganisé. Un premier chapitre sera composé d’un article unique (article L. 311-1) contenant l’ensemble des définitions. Cette numérotation d’article est actuellement attribuée aux crédits à la consommation.
Un chapitre II régira le crédit à la consommation et sera composé d’une déclinaison d’articles L. 312, cette numérotation étant actuellement attribuée aux crédits immobiliers.  
Un chapitre III régira le crédit immobilier et sera composé d’une déclinaison d’articles L. 313, cette numérotation étant actuellement attribuée aux dispositions communes.

Conseils en matière de crédits immobiliers

Le prêteur ou l’intermédiaire pourra fournir à l’emprunteur un service de conseil en matière de crédits immobiliers. Ce service consistera en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées sur un ou plusieurs contrats de crédit. Cette prestation sera nécessairement distincte de l’octroi de crédit et de l’activité d’intermédiation. Elle ne dispensera pas le prêteur ou l’intermédiaire de fournir à l’emprunteur les explications adéquates ni de le mettre en garde, le cas échéant.
Le conseil sera qualifié d’indépendant dès lors qu’il sera rendu à partir d’un nombre suffisamment important de contrats de crédit disponibles sur le marché et que sa fourniture ne donnera lieu à aucune rémunération autre que celle versée éventuellement par le consommateur. Le service de conseil indépendant ne pourra en aucun cas donner lieu à une rémunération, sous quelque forme que ce soit, de la part d’un prêteur ou d’un intermédiaire de crédit.

Crédit relais

Voir Définitions

Définitions

L’ensemble des définitions concernant les opérations de crédit seront fusionnées au sein d’un même article du Code de la consommation composant un chapitre à part entière : l’article L. 311-1. Deux nouvelles notions y seront ajoutées : le service accessoire et le crédit relais. Le service accessoire sera défini comme un service proposé à l’emprunteur en rapport avec un contrat de crédit entrant dans le champ du titre consacré aux opérations de crédit. Le crédit relais quant à lui sera défini comme un crédit d’une durée limitée destiné à faire l’avance partielle ou totale, et temporaire du produit de la vente d’un bien immobilier pour en acquérir un autre avant la vente du premier bien.

Évaluation de la solvabilité

Voir Solvabilité

Évaluation du bien immobilier

Le prêteur sollicité pour financer l’acquisition d’un bien immobilier d’habitation pourra procéder ou faire procéder à l’évaluation de ce bien. Cette évaluation devra être réalisée par un expert en ce domaine appliquant des normes d’évaluation fiables. L’évaluation donnera lieu à la rédaction d’un document d’expertise permettant d’établir la valeur du bien immobilier.

Fiche d’information standardisée – 1er octobre 2016

L’information précontractuelle sera renforcée car une fiche d’information standardisée européenne (FISE) devra être remise gratuitement à l’emprunteur au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, par le prêteur ou par l’intermédiaire de crédit.
Cette fiche aura le même objet que celle devant déjà être remise lors de l’octroi d’un crédit à la consommation, à savoir faciliter la comparaison des différentes offres, et son contenu sera probablement similaire.
Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaitera donner à l’emprunteur seront fournies dans un document distinct de cette fiche.

Formation – Mars 2017 et mars 2019

Les personnels des prêteurs et des intermédiaires devront justifier de compétences professionnelles à l’entrée dans la profession et mettre à jour ces compétences tout au long de leur activité professionnelle.

Informations concernant le crédit et devoir d’alerte

Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devra fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates afin que celui-ci puisse déterminer si le crédit proposé et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière.
Le champ des explications à fournir sera proche de celui déjà prévu pour les crédits à la consommation et concernera principalement les informations contenues dans la fiche d’information standardisée, les principales caractéristiques du crédit et des services accessoires éventuellement proposés ou encore les effets spécifiques que le crédit peut avoir sur l’emprunteur.
Le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devra mettre en garde gratuitement l’emprunteur lorsque, au vu de sa situation financière, un contrat de crédit peut induire des risques spécifiques pour lui.
En outre, à compter du 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit devra également assurer la disponibilité permanente des informations générales, claires et compréhensibles, sur les contrats de crédit immobilier. Ces informations devront être facilement accessibles et être fournies gratuitement au consommateur.

Prêt en devise autre que l’euro – 1er octobre 2016

Un prêt libellé dans une devise autre que l’euro ne pourra être contracté que par un emprunteur percevant l’essentiel de ses revenus ou détenant un patrimoine dans cette devise au moment de la signature du contrat de prêt. Cette restriction sera levée si le risque de change n’est pas supporté par l’emprunteur.
Au plus tard à l’émission de l’offre de prêt, le prêteur devra informer l’emprunteur des risques inhérents à un tel contrat de prêt et des possibilités éventuelles de conversion des remboursements en euros en cours de prêt.

Publicité – 1er octobre 2016

Toute publicité portant sur un crédit immobilier sera révisée. Notamment, une publicité comportant un taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit devra préciser également de façon claire, concise et visible les informations complémentaires sur les caractéristiques du crédit, fournies, le cas échéant, à l’aide d’un exemple représentatif.

Règles de conduite

Les prêteurs devront agir d’une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des droits et des intérêts des consommateurs. L’octroi de crédit, de services accessoires ou de services de conseil s’appuiera sur les informations relatives à la situation de l’emprunteur et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques que la durée du contrat de crédit fera courir à l’emprunteur.
Les prêteurs devront mettre en place une politique de rémunération de leur personnel permettant de respecter ces principes. Par exemple, la rémunération ne devra jamais dépendre du taux du crédit ou du type de crédit accordé, ni du nombre ou de la proportion des demandes de crédit acceptées.

Regroupement de crédits

Le cadre juridique du nouveau crédit proposé suite à une opération de regroupement de crédits se trouvera affecté par les modifications apportées aux champs des crédits immobiliers et des crédits à la consommation.

Sanctions

Des sanctions civiles et pénales seront instaurées en cas de non-respect des obligations édictées, notamment celles tenant à l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur, à l’information, aux explications et à la mise en garde, à la remise de la fiche d’information standardisée européenne.

Service accessoire

Voir Définitions

Solvabilité

L’obligation d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur sera réglementée et uniformisée. Cette évaluation se rapprochera de celle déjà exigée en matière d’octroi de crédits à la consommation. Le prêteur devra ainsi consulter le FICP et obtenir de l’emprunteur un certain nombre d’informations pertinentes appuyées par des documents vérifiables.
Le prêteur ne pourra pas résilier ou modifier ultérieurement le contrat de crédit s’il l’a accordé sans avoir eu les informations nécessaires ou vérifié correctement la solvabilité de l’emprunteur.
Le prêteur devra réévaluer la solvabilité de l’emprunteur, avec des informations actualisées, avant d’accorder une augmentation significative du montant total du crédit sauf si cette enveloppe supplémentaire a été prévue dès le départ.

Taux – 1er octobre 2016

La notion de « taux annuel effectif global » (TAEG) sera introduite en matière de crédits immobiliers en remplacement de celles de « taux effectif global » et de « taux effectif global annuel ».