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Publication de la loi ALUR : mesures concernant les rapports locatifs et l’encadrement de la profession immobilière

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014 après contrôle du Conseil constitutionnel.
Elle s’articule autour de 4 grandes thématiques :
– favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable,
– lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées,
– améliorer la lisibilité des politiques publiques du logement,
– moderniser les documents de planification d’urbanisme.

Voici une sélection de quelques dispositions, dont l’application est échelonnée dans le temps et soumise à la publication de mesures d’application, concernant les rapports locatifs et l’encadrement de la profession immobilière :

Assurance contre les risques locatifs

Lorsque le locataire ne remet pas au bailleur l’attestation d’assurance contre les risques dont il doit répondre (responsabilité locative), le bailleur est autorisé à souscrire une assurance pour le compte du locataire. Le montant total de la prime annuelle est récupérable auprès de ce dernier, par paiement fractionné lors de l’encaissement du loyer.

Carte professionnelle

La carte professionnelle sera désormais délivrée aux professionnels de l’immobilier par le président de la Chambre de commerce et d’industrie du ressort de l’activité pour une durée et selon des modalités fixées par décret. Les professionnels concernés sont notamment les personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis. En outre, une obligation de formation continue est instaurée pour les professionnels de l’immobilier, obligation qui conditionne le renouvellement de leur carte professionnelle. Les modalités d’application de cette mesure doivent être fixées par décret.

Colocation d’un logement à titre de résidence principale

Le régime de la colocation est aménagé et la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Le contrat de colocation devra être rédigé selon un contrat type défini par décret.

Contrat de location

Tout contrat de location sera rédigé selon un contrat type défini par décret. Il devra notamment comprendre les nouvelles dispositions suivantes :
– la description des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
– le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ayant quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail,
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement de bail,
– éventuellement, le loyer médian de référence majoré.

Par ailleurs, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et bailleurs est instaurée et doit être annexée au contrat de location.

Dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location

Plusieurs éléments doivent être ajoutés au dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location. Ainsi, une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence des matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante doit être ajoutée à ce dossier, ainsi qu’un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

Droit au bail et PACS

Le droit au bail d’un logement, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des partenaires de PACS, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des partenaires, à l’instar des couples mariés. En cas de dissolution du PACS, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent pour se voir attribuer le droit au bail du logement. De même, en cas de décès d’un des partenaires, le partenaire survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci, sauf s’il y renonce.

Encadrement des loyers dans certaines zones

Un dispositif d’encadrement des loyers est mis en place dans certaines zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes composant ces zones sera déterminée par décret.
Des observatoires locaux de loyers (OLL) sont mis en place dans ces zones. Ils sont chargés de recueillir des données relatives aux loyers notamment à des fins statistiques. Les professionnels de l’immobilier locatif sont tenus de communiquer à l’observatoire dont ils dépendent, certaines informations relatives aux logements et aux baux.
Le représentant de l’Etat dans ces zones est chargé, chaque année, de fixer par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20 % du loyer de référence) et un loyer de référence minoré (- 30 % du loyer de référence), exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de base des logements mis en location, location vide ou meublée, est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Cependant, dans certaines circonstances, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base dès lors que le logement répond à certains critères de localisation ou de confort. Un mécanisme particulier de révision des loyers est aussi prévu par la loi pour les zones concernées.
En dehors de ces zones, la détermination du loyer des logements proposés à la location est libre.

État des lieux d’entrée et de sortie

Un état des lieux doit être établi selon des modalités définies par décret, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de l’entrée et de la sortie des lieux. Il est établi contradictoirement et amiablement. Il est joint au contrat de location.

Garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) a vocation à couvrir, à compter du 1er janvier 2016, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyers. Ce dispositif pourra s’appliquer à tous les contrats de location signés ou renouvelés à partir de cette date dont le logement constitue la résidence principale du preneur, meublé ou vide. Plusieurs conditions encadrent l’application de ce dispositif et des mesures réglementaires doivent être publiées d’ici le 1er janvier 2016, notamment en ce qui concerne l’Agence de la GUL qui sera en charge, avec des centres de gestion agréés, de mettre en place et d’administrer la garantie.

Location meublée touristique

La location meublée touristique est encadrée et définie comme étant le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Logement meublé

Le logement meublé est défini comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Les éléments constituant le mobilier doivent être fixés par décret.

Prescription des actions découlant d’un contrat de location

Le délai de prescription des actions dérivant d’un contrat de bail est fixé à 3 ans. Il commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le délai de prescription de l’action en révision du loyer est, quant à lui, fixé à un an après la date convenue entre le bailleur et le locataire pour réviser le loyer.

Rémunération des intermédiaires de la location

La rémunération des intermédiaires prêtant leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement est à la charge exclusive du bailleur, à l’exception de certains frais notamment ceux liés à la réalisation de l’état des lieux et à la rédaction du bail qui sont partagés par parts égales entre le bailleur et le locataire.

Résidence principale

La notion de résidence principale dans les rapports locatifs est définie comme étant le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation.

Surface habitable

Lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus de un vingtième à celle exprimée dans le bail, le locataire pourra demander au bailleur une diminution du loyer dans les mêmes proportions que celles de l’écart constaté. A défaut d’accord, le locataire peut saisir la justice.