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En pratique, il est fréquent qu’un gérant de SCI sollicite un prêt immobilier au nom de la société, ce prêt étant parfois assorti d’une garantie hypothécaire. À quoi la banque prêteuse doit-elle faire attention ? Une décision récente de la Cour de cassation apporte un éclairage intéressant. La Cour a jugé que la société n’était pas valablement engagée, alors même que le gérant avait agi conformément aux statuts de la SCI. Pourquoi les juges ont-ils statué ainsi ? Pour répondre à cette question, il faut redéfinir les pouvoirs du gérant, pour évaluer dans quelle mesure il peut engager la SCI.

Quels sont les pouvoirs du gérant de SCI ?

Le gérant de SCI a pour mission d’accomplir tous les actes nécessaires à la vie de la société. Que ce soit dans la gestion courante (trouver des locataires, payer les impôts, etc.), dans la vie sociale (convoquer les AG, informer les associés, etc.), voire pour acquérir ou céder un bien immobilier.

Quelles sont alors les limites des pouvoirs du gérant ?

Vis-à-vis des tiers, le gérant a pouvoir pour accomplir tous les actes entrant dans l’objet social inscrit dans les statuts de la SCI. Les pouvoirs du gérant peuvent cependant être encadrés par les statuts de la SCI qui peuvent exclure certains actes pour les réserver à la décision de l’assemblée générale. De plus, le gérant de la SCI doit toujours agir dans l’intérêt social de la société.

C’est précisément sur le fondement de l’intérêt social que la Cour de cassation a jugé, dans l’affaire qui lui était soumise, que la société civile immobilière n’était engagée ni par l’emprunt ni par la garantie hypothécaire. En effet, la SCI avait contracté un prêt d’un montant supérieur à la valeur de son patrimoine et qui s’est avéré être dans le seul intérêt du gérant. Ce prêt était assorti d’une garantie hypothécaire portant sur le seul immeuble que possédait la SCI. En cas de défaut de remboursement de l’emprunt, le seul immeuble de la SCI aurait dû être vendu ; en agissant ainsi, le gérant compromettait l’existence même de la société.

Face à une SCI, le prêteur doit donc, parmi d’autres éléments, porter sa vigilance non seulement sur l’adéquation entre l’opération et les statuts mais encore sur l’intérêt social de l’opération pour la SCI.

Pour aller plus loin sur les missions du gérant, voir le thème La société civile immobilière.

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